11月4日（星期六）15：00－17：30，“抢奥运先机 开地铁商业——奥运地铁商业新势力论坛暨明天商业中心2万平米商业整购签约仪式”在明天商业中心隆重举行，届时京华时报京华地产主编郭鸿斌、香港太平洋国际投资集团顾问有限公司总裁贾卧龙(贾卧龙博客,贾卧龙新闻,贾卧龙说吧)、华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎、明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏将和您共同探讨地铁商业的巨大魅力，欢迎投资者、商家到场参与。

　　焦点商铺网对本次活动进行了全程现场直播。

　　论坛议题：

　　1、奥运规划建设从2005年进入实质性高速发展阶段，仅一年的时间整个奥运商圈格局已发生巨大变化，特别是奥北立水桥地区，从脏、乱、差的城乡集合地，目前已发展形成新的立水桥商圈，众多商家包括房地产开发商纷纷聚焦立水桥，抢占奥运先机。明天商业中心敏锐准确地把握这一商机，8万平米商铺，推出仅5个月就热销80%，创造了商业销售的奇迹，形成“明天商业现象”，请分析形成这种旺销态势的主要原因？

　　2、京城几大轨道交通枢纽局限于二环附近，例如建国门、复兴门、东直门、西直门等，也是传统意义上的老商圈，这些地区的物业因此较其他地区房价要高出1000-3000元左右。商业物业的价格悬殊甚至要翻番。立水桥是即将通车的地铁5号线和已经通车的13号线的换乘站，是京城第一个郊区轨道枢纽，它对整个亚北地区，特别是立水桥地区的房地产市场将会起到怎样的作用？对立水桥地区商业布局以及商业物业价格的影响？

　　3、如今，北京的交通问题已经成为影响人们居住、出行、工作的首要条件，特别是商业环境比较集中的区域，而轨道的快捷性能很好地解决堵车问题，作为京城第一个郊区轨道枢纽，会不会成为一个新的商业中心？请各位谈谈作为该区域商业搏弈的依据是什么？

　　4、轨道商业是各个城市商圈形成的重要原因，应注意哪几个方面才能形成良性的发展运营态势？它与区域商业的互补拉动联系？区域商业如何充分发掘区域的消费潜能？

　　5、轨道交通以及奥运前景使明天商业中心持续热销，其独栋商务办公楼明天STUDIO推出时曾引起市场轰动，不到一个月就全部售罄，目前即将推出1万平米写字楼底商，请预测一下它的市场前景？未来将给奥北区域商业带来什么亮点？

　　以下为论坛图文实录：

  主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好，欢迎大家来到明天商业中心，大家共聚一堂参加奥运地铁商业的论坛，这是一个非常隆重和比较有深刻意义的活动，希望大家在这个下午有所收获。

  首先介绍一下来参加此次活动的重要的专家和嘉宾。他们分别是：北京市规划学会副理事长毛钺、香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁贾卧龙，同时也是北大，人大的客座教授、华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎、明天房地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏、北京考斯莫斯国际贸易有限公司董事长樊荣强。

  在座的都是我们明天商业中心的客户，准客户，对我们明天商业中心有比较多的了解，比较看重这个项目，同样热烈欢迎大家的到来，谢谢你们今天能够到场。本次活动相当的重大，参加报道的媒体有30余家，包括电视台的，教育置业大讲堂，首都经济报道，BTV 周末理财。北京青年报，京华时报，晨报，信报等等这些主流媒体，还有国家的媒体，像中国经济时报，经济参考报等等。还有焦点商铺网对此次活动进行现场直播。

  我向大家介绍一下这次活动的两个主要的内容，一个是非常重大也非常值得庆贺和纪念的就是明天商业中心的的商业的整租签约，大家对我们这个立水桥交通枢纽的重要意义进行探讨。先进行隆重的整租签约环节。总面积1.1万平米，由北京考斯摩斯公司经营，将经营绿色餐饮以及服装鞋帽。下面请贾总给我们讲几句。

   贾玉鹏：首先非常感谢大家抽出宝贵的时间光临我们整个论坛的会场，今天下午确实非常高兴，因为我们明天商业中心D06，整个地下一万一千平米整租已经成功。而且地下商业的整租成功对我们明天第一城，以及对我们明天第一城商业区，包括立水桥区域都是一个划时代的时期。整个D06地下商业的出租，他的业态的整合是我们最希望最理想的业态整合，刚才主持人已经说了，业态主要是以生鲜蔬菜，海鲜，包括简单的日常用品为主，应该是跟我们本区域，包括明天第一城的居民是息息相关的，而且这个业态组合，今后打造一个什么样模式的经营方向呢？是按照市场这种购物环境，按照整个批发的价格面向广大的居民，所以这个真正达到了我们最初整个商业规划的一个最终目的。所以说，今天这种集体的签约仪式，应该说是我们感到非常高兴得，一会儿可能也会请我们大商家，樊总给大家详细介绍一下整个业态的规划，和对我们整个明天商业中心，和我们明天第一城，包括立水桥区域所有居民的一个期望，和以后未来经营发展的策略。我想这也是大家非常感兴趣得以个话题，谢谢大家！

  主持人：签约仪式正式开始，甲方代表是明天地产业务发展中心总监贾玉鹏先生，乙方是北京考斯莫斯国际贸易有限公司董事长樊荣强。还有旁边四位也是在这个和约过程中做出比较大贡献的四位要上场。

  （签约仪式）

  主持人：明天第一城的业主会得到比较美好的生活的保障。最后请樊总啊，对他来说今天是一个大喜的日子，他心里现在想什么呢，您讲几句吧。

  樊荣强：首先，我对立水桥明天地产项目销售获得巨大得成功，表示祝贺！对明天地产公司专业化的销售团队表示敬意。我很高兴能够成为明天商业中心的一个客户，我会尽我最大的努力，为社区的百姓，为广大居民的日常生活提供优质的服务和方便。最后，我预祝北京考思摩西国际贸易有限公司，与明天地产B06项目合作成功，谢谢！

  主持人：谢谢樊总，在这里我祝贺北京考斯莫斯，明天地产，以及所有的客户。明天第一城这个项目取得了非常大的成功，我们希望考斯莫斯，把这个接力棒接下去，把这里经营好，成为大家希望来，喜欢来的地方，喜欢逛的地方。

  接下来我们进行地铁商业，北京是一个目前来说，地铁比较发达的一个城市，在中国来讲，正在修建以及正在运行的地铁，在未来可能形成一条地下通路，连接北京的各个地方，各个重要的商圈。在我们立水桥地区，是京北唯一的一个交流枢纽，三条地铁的换乘站。商业上有一句话，“是地铁开过来，涨声响起来”。商业物业的价值增长比住宅价值的增长更有宽泛性。我们请来几位嘉宾，发表他们独到的见解，下面我们有请北京市规划协会的毛钺，毛老为我们讲几句。对北京的规划，毛老可以说是了如指掌，不仅是以前，可能是十年二十年以后，都在毛老心目中有一个美好的蓝图。

   毛钺：谢谢贾总，很高兴，我来参加这天这个签约仪式。我七年前在规划协会工作，现在退休了，对情况不了解，对房地产的建设，对这个项目也不是很了解，我来了以后，先看了一下位置和沙盘。我感觉到这个区位是很不错的，我先说总体规划，北京城市的分几个城市。一个叫东西城，一个叫新城，还有一个叫城镇。新城都在边远地区，我们这个项目属于北苑，是属于中心城，中心城也有三个层次，一个是以老北京旧城为中心的一个中心地区。可能就是五环范围之内，有1080多平方公里，这是中心城的第一个层次。

  第二个层次是十个边远集团，我们这个地块，属于十个边远集团之一。还有望京啊，东坝啊，北苑啊，包括丰台，石景山都算。

  第三个层次就是大片的绿化。我们在北苑地区，我们的概念来说，跑在北环以外，实际上没有出我们中心城的大墙，这个区位是虽远犹近，这个位置还是非常不错的。

  中心城的功能是首都的重要的功能区，当然最重点的是政治文化，重要经济中心，科研教育中心。我们边远集团呢，也是城市疏解人口和产业的一个聚居地区。因此，在这个地区要负责提高居住条件，改善交通，提高环境质量，创造一个宜人居住的地区。所以，我们这个地区的环境。比方我们在这个区域里头，马上有两条地铁线，据说将来在奥运会期间，08年还有一条东直门机场的一条线路。将来还要从望京分一个支线到这儿。这个地区就是有三条地铁路线了，还有一些快速交通路线。这个区位是一个难得的区位。

  这个区位里还有一个优势，就在它的附近周围，都建设了大片的住宅区，人口众多。可是，由于过去规划的时候，我们把回龙观啊，虽然有一些配套，但是就是按一般的居住区配套设置的。再加上一些建设的开工程序比较滞后，所以这一带地区很缺乏商业配套。在围绕地铁中心选择这样一个地块，做商业开发，是城市规划的需要，也是弥补各个地区的需要，再加上人流很集中，所以这也是一个区位的优势。

  来到这儿以后，我问了以下这个地区。我们这个项目50万平米，40万是住宅，按照我们的规划，40万住宅可能就需要5%左右的商业就完了，大概两万就够了，或者你考虑到周边地区的人家配套不如我这儿，我往大了说，10%，也就是4万。可是来了以后，他居然做了10万平米，我觉得这个规模是远远超出我们规划的指标的。所以，这样一个比较大的规模，应当说在改革开放以前，我们对王府井的商业，西单的商业区，将来建成以后，也就是十万平米，作为市级商业中心了。当然今天的西单啊，王府井已经远远超出这个规模了。

在我们这个地区能够做出十万平方米，这个量是比较充足的。这个规模比较大，带来的各种业态就比较多，比较丰富。过去我们可能是单一的购物，现在这里有餐饮，有娱乐，有文化休闲，各个功能就比较全了。这里还有其他商业区没有的，就是绿地。所以，将来这个地区，我觉得还是很有发展前途的。还有就是混合功能，大家可以互补，给周围的百姓提供了很大的方便。

  所以，我预祝这样的商业，将来的出售和经营很成功，谢谢大家！我就说这么一段。

  主持人：非常感谢毛老刚才为我们做了指导，下面有请贾总讲话，是国际太平洋投资顾问（北京）有限公司的总裁，他在全国各地，有独到的见解，大家听一下他对地铁商业的理解！有请！

  贾卧龙：今天，我受明天第一城的邀请这个研讨会。我想从以下几方面探讨一下奥运板块对立水桥区域的影响，地铁枢纽对立水桥的影响。而且地铁商业，如何选择，安全投资，选择有效的投资，以及从城市发展的角度，探讨一下北京未来的以城市中心辐射微新城的战略。

   无论是中国还是国外，城市的发展过程中，以城市中心为聚集点，逐步延伸多个板块的区位发展。北京有两轴两带，多个中心的发展战略。北京在原有的商圈，原有的板块的基础上，必然会发展出多个商圈，多个板块的多元化结构，原来有燕莎商圈，王府井商圈。我想未来随着北京2008奥运会的召开，未来会形成若干个新的商圈。

  随着交通设施的改善，北京将会向购物的边远化，休闲的边远化发展。另一个，奥运经济，北京政府投资1800亿，改造北京奥运周边的环境，必然对奥运板块带动很大，带来千载难逢的区域。奥运村因为举办了一个亚运会，亚运村整个商圈，包括地价，现在在北京市已经形成一个高端市场。

  随着奥运交通环境的改善，商业环境的改善，文化设施，娱乐设施的改善，市政建设的改善，必然会在未来三四年以后，北京的一个新的经济增长点，我认为会在奥运板块产生。所以，奥运板块周边的商业和经济，会得到快速的发展，地价也会快速提升。

  我对立水桥周边，包括明天第一城不太了解。地铁经济，包括对国外，我前段时间参加了一个石家庄市的一个会议，他们市长说了一句话，49年成立的时候只有五六万人，短短的发展过程中现在拥有三百万人口，石家庄这个城市是火车头拉来的。在北京，有地铁的地方，经济就会快速增长，就会形成商圈。地铁经济第一的带动周边的商业发展，第二个会带动周边居民居住板块的形成，第三个会带动周边人气的形成。第四个，会带动投资价值的飙升，会带动市政配套环境的改善。

  地铁经济在立水桥，13号地铁，15号地铁和5号地铁相会，聚焦在立水桥，聚焦在明天第一城这个地方。我想，在未来开通以后，可能我们周边的人气。按政府的规划，未来几十年达到50万，我预计可能会达到一百万人口。实际上现在很多人不希望在城里住，关键的问题在于交通问题。当交通问题解决了，五环六环，未来的七环，地铁15号，5号，13号，包括北辰路，五环路，交汇在立水桥这个地方，我认为立水桥这个地方会成为将来的新的城市中心。为什么呢？我认为有三个因素，第一个符合城市的发展，因为按照规划，都在往城市边上发展，第二个奥运的带动，第三个地铁经济的带动。

  立水桥有13号线，15号线，5号线交会，加上北辰路，安立路等等，必然会对立水桥这个板块的形成起到很大的拉动作用。在周边，北苑家园，天通苑，明天第一城，奥北已经聚集了十几楼盘，将近开发面积是两千万平米，是什么概念呢？从居民居住条件来看，将来在这周边的两千万平方米的住户，人口就不会低于30万。这样很快就会形成新的城市中心。这是从地铁经济对这个板块的影响来看的。

  很多人问，如果我在这儿投资，因为我在北大讲课的时候，他们问我怎么做商业投资，如何安全投资，怎么选择。我想就这个机会，今天也来了不少想做投资的业主，我想给大家提一个建议。你在选择商业投资的时候，我认为，要注意以下几点。

  第一个首先是要选择良好的交通环境，交通带动人气，交通能改变周边的环境，交通会缩短城市中心和城市副中心的时间。

  第二个好的人气，以后你是搞餐饮，搞娱乐，还是搞服务，都要需要大量的人气，立水桥这个地方，未来50万人的规划，保证了人气。

  第三个是大环境，一个商圈的形成，一个板块的形成，要靠一个城市的一些大的环境，大的事件，大的经济制度来拉动。像奥运是一个大的事件，奥运会带来奥运经济，带来周边的发展，地铁会带来周边的经济的发展，周边的环境的发展。

  除此之外，大家投资的时候还要考虑主力店的入住。如果这儿沃尔马来了，周边的商家价格马上就会飙升，因为主力店会带来很多的人气。

  除此之外还有一点要考虑，就是考虑开发商的实力，开发商的投资实力和品牌的影响。一个很小的开发商，可能把商铺，把房子卖完了以后，也不能说他负责任，也不能说他不负责任，他就打道回府，对一个有实力有品牌的开发商，他会把物业管理好。我认为明天第一城，他的发展，他的品牌战略，包括国美第一城，明天第一城住宅的热销来看，他们的实力，他们的品牌都具有很大的影响力。

  所以，我想投资的时候要注意这么几个要素。因为立水桥这边我了解不太多，我只是把我的观点，我的想法和在座的共同探讨一下，谢谢大家！

主持人：非常感谢贾总的发言，贾总的讲话，对投资商业讲了三个比较重要的点，抓住商机，时不我待，专家的观点是超前的。前两天我看到一个报道，众商家都冷落了奥运经济的发展，还觉得时间比较长。一些比较有超前眼光的人已经在这里做下了投资。地铁13号线已经开通，5号线明年1月30号开通，在此三个月之前已经试运行了，可以说商业的先机已经在我们面前了。整个亚奥商圈，他的绿化环境，还是交通环境，还是市政配套规划环境都是超前的，与我们其他的比较著名的商圈，像金融街，CBD毫不落后。CBD在规划之初，有些人都不愿意去的，现在呢，国际性的大公司都非常愿意去的。亚奥商圈，一开始起点就很高，以后也必定会得到不可估量的发展。现在在我身边的公总，是华高莱斯国际地产顾问有限公司的总经理，他一直认真在听其他专家的讲话。公总也来到我们这个项目，就非常看重，有一些商家，一些业主已经从中受益了，买的房子已经升值了，而且升值了不少。公总今天会有一个怎么样的见解呢，他的发言给我的印象就是总会给人耳目一心的感觉，有请公总。

   公衍奎：各位朋友大家下午好，首先我很高兴在明天第一城提供的这个机会跟大家见面，谈谈对这个地方商业的看法。实事求是地说，我觉得今年，从去年开始，咱们大家对商业都很感兴趣，也很关注，因为这是最近几年北京发展最快的一个市场。

  我们都知道，无论做地产的还是做商业的，咱们老说的一句话就是地段，地段，还是地段，大家都很明白了。问题在于包括我们商业的选址，包括商业投资的时候，我们就是要选择一个好位置。但问题是，比如在北京，租金最高的商业在哪里，我们都知道，东方新天地，国贸商城，批发市场最近最高的呢，大红门，雅宝路，但是你再在这里找投资机会的话，有多少呢，其实已经不大了。

  从这个意义上来说，我们怎么找地段价值啊，就要有前瞻性，就要发现一个新的增长点，找到一个新的机会。也就是说地段的价值不是恒定不变的，老的地段的价值可能降下去，或者商业模式可能变化，新的地段的价值可能会起来，谁有前瞻性的眼光，谁就可以在这个市场立足。

  我今天探讨两个问题，第一个问题是城市的发展，跟我们奥北商圈这个地方地段价值的形成。刚才毛老已经讲过了，北京城市规划，一开始把这边划成十个边远集团之一，但是我们看，北京这两年价值增长太快了，发展速度太快了，这个发展过程当中，整个北京的结构都在调整，包括商业结构。一开始我们一到商业中心，就是王府井，王府井从53年开始，到现在一直就是一个现代化的商业。但是，慢慢的，王府井已经不是我们北京人的消费低了，现在到王府井逛的，我们曾经做过调查，80%是外地旅游者，他的商业模式已经发生了变化。王府井之后北京的商业跑到哪儿去了呢，蓝岛，赛特，到后来包括九十年代初，93年的时候提出建百个万米大店，沿着三环，燕莎，双安，城乡等等。

  从规律上我们看出一个趋势，城市的商业中心，随着城市的发展，城市化的发展，可以说随着郊区的城市化的发展，逐渐向外移。从去年到今年，我们会发现另外一个问题，更大的商业节点在四环以外，比如奥运商圈这种地方形成了。整个商业结构发生了变化，比如谁有前瞻性的眼光的话，你领先一步，你找到一个新的发展地，这个其实，更有判断价值。这是从城市发展和商业结构变化来看的。应当说，我们奥北这个商圈，是一个在北京市，能够成为一个比较好的新的节点。刚才各位专家也说过，“多中心”里面，我们可能要占到一个位置。这是城市的角度，我们应当前瞻性地发现一个地方的投资价值。

  第二个问题，我想跟大家探讨的是消费模式，消费模式也在变化。无论我们，包括樊总是做商业的，对这个事更关注，消费者是我们的衣食父母。到现在为止，我们知道，包括我们房地产市场的消费者，也已经不一样了。商业的消费者也变化得非常快。最简单的例子，比如明天第一城的公寓部分，咱们买房子的人都是非常非常年轻的，甚至有的大学刚毕业不久，我也知道几个人，大学还没毕业就开始买房了。这说明一个什么问题呢？消费人群已经变了，社会的消费主流已经变了，这个不是一点一点地变，这实际上是一个代级的差异，是两代人，完全不是一代人。比如我今年30多岁，还不到40，在我们公司里人家都喊我老公，因为觉得我年纪太大，跟他们不一代人，有的时候很难受，我说我比你们不就大几岁吗，他说你大几岁就跟我们不一样，我觉得真是，消费习惯啊，生活习惯都不一样了。到现在我们更要注意消费者人的消费能力，包括购物的能力，甚至买房的能力，因为他们跟我们当初的情况不一样了。比如说六七十年代出生的人，全靠自己奋斗，父母不会有任何的赞助，但是现在这波人呢，我们都有一个不好听的名字叫啃老族，父母是非常支持的，不管是买房还是买车。还有一个很好听的名字叫月光族，挣多少钱就消费了，不像我们挣了钱呢，想想这个，想想那个，舍不得花。

  这就是商业运行的模式，商业选址的模式都完全不一样了，这又带来很多的新机会，如何抓住新的消费方式，这个应该有很大的市场空间的。

  说到明天第一城的商业项目呢，我觉得，其实大家可以关注几个方面。刚才前面的专家也说到了，这个地方的城市市政投入极其庞大，只要投入就会产生效应，当然对这边的消费者，对这边的商家都是得益的。

  说到地铁呢，地铁的轨道交通的发展，因为轨道交通是人流最大的一个模式，规定性很强，比大容量的公交也要强，比一般的公交也强。全北京堵车的时候，我们唯一能保证准点的就是地铁了，有比较强的确定性。这就带来了一个很好的地段提升的机会。新都市主义里有一个概念，把轨道交通的发展模式叫公交导向开发，比较好的发展方式，就是，比如类似于香港的，类似新加坡新镇的模式，轨道交通，站点是一个新镇的中心，新镇周边是主要的生活配套商业，再外围是相对高密度的居住区，再往外是相对低密度的居住区，一层层过来。

  这个模式，从使用者，从土地的利用效率，各个方面都是比较合适的。在咱们这个地方，因为我们还是一个轨道交通的节点，这个其实在北京，也是很少有的。现在我们可能好多人说，内城可能有，比如东直门，西直门，我们知道东直门，西直门的地位优势有多强，北京现在再建节点的话，商业的发展空间有有限，因为商业空间有限，有的地方限死了，拆迁改造的成本也很高。但是对我们这个地方，本来是一片白纸，突然之间13号线出现了，立马房价就当年涨了一千块。五号线定了，又快开通了，从住宅的价值来说，前几年我们就开始说这个事了，等开通的时候涨多少，我们不敢说了。

  另外一个，我们这个地方跟商业模式的变化，比如休闲娱乐啊，这都是我们年轻人喜欢的东西，还有美食街。好象年轻的人天天在家做饭做菜的不太多，这种商业配套，不但给周边居住的人群提供方便，我们周边居住的人群反过来会支持这个商业项目，应该是双向都起作用的一个事情。一开始我们立水桥周边的商业，最有名的是建材批发，现在还有一些地方，慢慢的呢，精品店有了，超级市场有了。周边的项目也慢慢多了，区域的形象价值也会在改变，这个时候，大家如果想找一个地方对比的话，想想望京，望京一开始就是汽车配件，农贸市场，现在全是大型的，最先进的业态都去了。我们这个地方和望京比的话，我们可能属于望京前两三年的趋势。因为这种变化带来的价值应当是巨大的。

转自<焦点房地产网>