近年来，快速攀升的东莞房价使住宅投资成为香饽饽，受住宅投资热的影响，炒楼成为莞民“致富”的一大捷径。

在宏观调控愈发趋紧和股市投资火爆的今天，东莞住宅市场是否持续演绎开盘即售罄的神话？炒楼者对即将到来的五一黄金周的住宅投资是否充满信心呢？东莞住宅市场未来的投资空间有多大？记者带着诸多疑问采访一些业界人士和投资者。

房价涨幅后劲难料

据了解，2005年东莞第四季度住宅销售均价达到2783.36元/平方米，较2004年同期的2428.88元/平方米增长幅度达到约15%，其中普通住宅销售均价达到2507元/平方米，涨幅达到19%。2006年全年住宅销售均价3152元/平方米，较2005年增长了13.77%。另据东莞市房管局公众信息网数据显示，东莞市2007年1至3月份，一手住宅销售均价分别为5756元/平方米、6339元/平方米和5414元/平方米。

从统计数据可以发现，2007年商品房成交价格明显高出以往均价，面对至少达71.8%的住宅交易均价增长差，是否意味着东莞房价迎来一个全新的上扬高峰期呢？

金信联行一分店经理认为，从统计数据来看，近年来东莞房价攀升幅度一直都处在两位数以上，这说明东莞住宅升幅空间还有，另一方面也证明东莞住宅具备投资潜力。同时，他还表示，东莞房价上涨的主要原因得益于全国房价上涨大环境和东莞城市建设，这是近年来东莞房价上涨之快的主要动力。

一位给厚街某楼盘提供营销策划的张经理则持否定态度，他表示，行内一般不以统计数据作为参考标准，多数是通过楼盘的单一调查后分析市场和定价。2007年东莞房价能否持续上涨，主要看开发量和商家想定多高，另一方面就是看投资者是否有信心跟进炒楼，因此，2007年东莞房价涨幅后劲有多大，目前很难做出准确的断言。

投资回报率显下降趋势

记者采访中了解到，近年以来，虽然东莞房价涨幅很大，但是住宅出租价格却有所降低。以中信东泰花园片区的住宅出租为例，早期开发的小户住宅出租价在2005年约为1750元/套/月左右，而07年却仅为1450元/套/月左右，月出租价格下滑了300元左右，而大户住宅从2005年的2200元/套/月左右，下降到现在的1800元/套/月左右，月出租价格下滑了400元左右。

在房价方面，中信东泰花园片区住宅房价整体上扬，上涨幅度最高的是凯旋城项目，其一期洋房升幅高达1倍左右，而早期楼梯住宅每平方米也涨了数百元。

伟业地产蔡先生表示，东莞住宅出租投资回报率下降是无可争辩是事实，这一现象不仅是中信东泰花园片区，在东城中心、老市府和运河等片区也普遍存在。其根源在于住宅求租群体和投资出租源增加比例失调，高空置率迫使业主不得不降低租价吸引租客。还有就是住宅价格持续上升，也会造成投资回报率下降，这种“租降房升”的现象对投资者的影响很大。

住宅投资回报率应该分为出租回报率和增值回报率，从东莞现有的房价与出租价对比来看，长线投资比较适应早期住宅投资者，目前投资住宅只能通过博弈房价涨幅赢得回报。结合目前的政策环境和房价水平，东莞住宅大幅度上扬可能性较小，投资住宅产品的回报空间和潜力明显不足，峰景地产陈总监如是说。

07年商品宅投资需谨慎

据了解，2007年东莞楼市供应量将会突破380万平方米，其中，城区住宅供应量明显增加。城区有天骄峰景、新世纪星城、香港街、景湖春晓、景湖湾畔、花城广场、塞纳河畔、名门公寓、金升国际公寓、天诚康桥、百悦尚城、上层公寓、理想0769、阳光海岸、水印长堤等数十个楼盘将在今年推货上市，在镇区则有富怡名苑、花和小城、理想名苑、鹏城晴园和银湖山庄等楼盘推货产品。

第一国际某地产公司李总分析，从今年的开发量来看，各个开发商的销售压力肯定增大，房价上扬涨幅将会受到限制，从投资的角度来看，购房者应该选择升值潜力较大的楼盘，如品牌开发商、知名楼盘或前期入市产品，这样才能拥有明显的利润空间。

同时，他还表示，市场总是具有两面性的，如房价上扬加速地价上涨，可能成为2007年房价上涨的潜在因素，而去年开始征收的土地闲置费、土地增值税等政策也会对房价上扬产生一定的影响。

中原地产负责人则认为，今年投资住宅应当谨慎一些，首先是目前的房价基数不低，再度快速上扬潜力难料；其次是政策法规和金融政策或频繁出台，房价变数难于预测；最后就是住宅投资更多是借助增值实现盈利，如果住宅的上涨空间低于现行税费和中介费时，该投资将被视为失败投资，投资客需理性对待新一年的住宅投资市场，不要受惯性思维的作用盲目出手。