2003年以来，政府针对房地产市场不断出台的调控举措使得大批开发商资金紧张，在内地银根收紧的大形势下，赴港融资成了许多地产开发商自救的主要出路。世茂房地产（00813。HK）、绿城中国控股（03900。HK）等公司的上市正是在这一大背景下展开的，而一些上市受阻、扩张过快的公司如顺驰，则因资金链断裂，不得不低价出售股份。　

　　世茂房地产上市之前，世茂集团旗下已经有世茂股份（　10.12,0.24,2.43％）（600823）、世茂国际（00649。HK，原名世茂中国）两家上市公司。然而其融资能力相对有限，而世茂集团因不断拿地扩张资金缺口日益加大。2003年7月4日，世茂旗下福建世茂以18亿元拿走南京“宝善地块”，总投资超过100亿元；2005年拿到的绥芬河项目总投资也超过100亿元；2005年2月，世茂国际又以31.5亿元拍得武汉“锦绣长江”地块，项目总投资在80亿元以上。由于主力开发高档物业，成本较高，同时需要大量的资金来获得土地使用权，增加土地储备，因此，许荣茂迫切需要开辟新的融资途径来缓解资金压力，世茂房地产的上市提上了议程。　

　　不过，世茂房地产的上市之路并非一帆风顺。其2005年就酝酿赴港上市，但由于宏观调控政策不断出台、美联储加息、房地产股走势低迷等原因，不得不放弃这一打算。2006年，世茂房地产卷土重来，上市又因未解决同业竞争问题而推迟。随后，国六条出台，对房地产企业又是一个沉重的打击。至2006年7月其上市时，世茂的资金压力和长期债务压力已经较大（世茂房地产2006年中报公布的负债率达67.7％），分拆世茂房地产上市融资，已成世茂继续发展的必需之举。　

　　三步资本运作　

　　为了实现红筹上市，世贸房地产开展了一系列的资本运作。　

　　第一步：收购13家项目公司　

　　2000年3月15日，世茂成立上海滨江项目公司，2002年12月，世茂企业持有该公司72％的股份。2004年11月17日，世贸房地产透过全资附属公司Peak Castle收购上海滨江项目公司3％的股权。2005年12月30日，Peak Castle以4.8亿港元的代价从世茂集团手中收购Vicking 100％股权，从而100％持有上海滨江项目公司。　

　　同样，2002－2004年，世贸房地产通过其本身及附属公司逐渐收购了国际广场项目公司、上海佘山项目公司等13家项目公司，完成了对15个物业项目的完全或间接控股。

　　第二步：海外注册　

　　2004年10月29日，世贸房地产控股有限公司在开曼群岛成立，法定股本38万港元，每股面值0.1港元，共380万股。2004年11月8日，世贸房地产向原始认购人Codan Trust Company Limited　配售一股股份，并转让给Gemfair。　

　　2006年1月26日，世贸房地产从Gemfair手中收购在维京群岛注册的Shimao Property Holdings　（BVI）　Limited［SPHL（BVI）］的全部已发行股份，并用向Gemfair发行1787439612股股份支付，从此SPHL（BVI）为世贸房地产全资拥有。世贸房地产并就Peak Castle和SPHL分别欠付Gemfair的4.8亿港元及4亿港元订立债务更替协议，以向Gemfair额外发行115942029股及96618358股清偿该等债项。这其中的代价为每股股份4.14港元。　

　　2006年1月27日，GSS III Nimble认购公司已发行股本10％，共222222222股股份，代价为9.2亿港元。2006年2月14日，建银国际认购22471910股股份，代价为93033708港元。2006年2月25日，渣打直接投资认购93719807股股份，代价约为388000001港元。2006年3月3日，Drawbridge Global认购23804947股股份，代价为98552480港元。最终，在全球发售前，GSS III Nimble、渣打直接投资、建银国际、Drawbridge Global分别持有世茂房地产10％、3.98％、1％、1％的股份。

　　第三步：香港上市　

　　2006年7月5日，世贸房地产在香港上市，发行股票占总股本的20％。　

　　为了使旗下公司的业务分野清晰，许氏作了以下的划分：世茂房地产在内地发展建筑面积超过20万平方米的大型住宅项目或超过10万平方米的多用途项目；A股公司世茂股份在内地发展建筑面积少于20万平方米的小型住宅项目或少于10万平方米的多用途项目；世茂国际只集中在内地以外的国际市场（包括港澳台）投资，不可在内地投资任何物业。他还将私人公司绥芬河世茂的全部股份以4.96亿元卖给世茂国际，并向世茂国际小股东许诺，在世茂房地产控股上市时，可优先认购股份。　

　　业绩出色，股价走高　

　　受市况转差影响，世茂在公开发售时即遭冷遇，成为2006年香港首只公开发售部分不足额认购的新股，认购股数只相当于公开发售部分的50％，其国际配售部分也只获得1.5倍的超额认购。准备同时上市的瑞安房地产（00272。HK）见机推迟了上市计划，世茂房地产仍然逆流而上。通过上市获取的30亿港元资金，世茂大大削减了长期债务，缓解了日益递增的资金压力，增强了抗风险能力。　

　　由于在上海的物业经历了2005年的下滑阶段，2006年趋于稳定，同时来自上海之外的其他地区的销售收入增长强劲，世茂房地产上市后股价一路走高，至今年4月6日，已升至16.9港元左右。其年报显示，2006年结算销售面积较上年增加1.6倍，至67.5万平方米；收入升1.8倍，至69.13亿元；盈利升1.51倍，至22.79亿元；负债率仅为18.2％。2007年3月，花旗集团调高其评级至“买入”。许荣茂的身家也随着世茂房地产股价的攀升而成倍增长。　

　　目前，世茂房地产的土地储备达2000万平方米，分布于上海、昆山、武汉等15个城市，包括住宅、商业及酒店物业。秉承多元化发展模式的世茂，目前正努力提升投资型物业的销售额。世茂房地产执行董事许世坛表示，2006年公司投资型物业的营业额增长3.72倍，达到1.78亿元，由于大部分新投资物业将于今年内落成，预期今明两年投资物业的销售额占比将增至15％，远超过2006年的2－3％。他希望，酒店、商场及写字楼的固定投资长远可占公司营业额的30％，从而提供稳定现金流，降低调控政策带来的影响。　

　　不过，世茂集团属下的世茂国际，受俄国波罗的海明珠项目协议失效影响，2006年收入1.05亿元，上升6.5倍，却亏损1.94亿元。其2005年盈利1.09亿元。