在房地产成为今年全国“两会”的热门话题之际，一个调研报告在上海引起了不小震动。
这份由上海市社科院房地产业研究中心历时一年多时间完成的报告，长达62页，4万多字，并已上呈上海市委、市府。
这也是迄今针对上海市房地产发展现状的最为权威和翔实的报告。报告尖锐指出，上海土地供应过量、房价过高，“十一五”期间商品房将大量过剩，由此，警示要防止出现房地产硬着陆的风险。
“市委、市政府领导看了这个报告后，都非常重视。”上海市政府一位官员说，“这个报告将是今后制订调控措施的关键参考依据。”
投资过猛
上海市房地产对GDP的贡献到底有多少？这个外界争议多年的问题，一直没有一个统一的答案。
而上海社科院的这份报告明确指出，“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率达到11.5%(按绝对值计算为13.89%)，实现连续14年两位数的增长。在这个时期，上海市房地产增加值年均增长(绝对值)20.54%，2005年达到670.23亿元，占全市生产总值的7.3%。
“十五”时期，上海市地方财政收入年均增长(绝对值)23.56%。2005年地方财政收入达到1434亿元，据初步计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。
这背后是房地产业超级投资冲动。“十五”时期，上海全市固定资产投资额年均增长(绝对值)13.63%，而这五年，上海房地产开发累计投资4700多亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资的35.5%；房地产开发投资额年均增长(绝对值)17.1%，高于同期全市固定资产投资的增长。
具体来看，“十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。其间，商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%，占同期房地产开发投资的74.5%；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2%；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5%。
在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8%；普通商品住宅年均增长13.6%。
“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”报告尖锐地指出。
75%：协议出让土地比例过大
上海市土地一级市场，到底有多少是协议转让的，一直是个谜。
而上海市社科院呈现给市委市府的这份关键报告，赫然指出，“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46%和25.54%。
土地协议出让行为主要发生在2003年以前。因为，从2003年起，对房地产开发的住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式出让，其出让面积占同期三种用地出让面积的70.4%。
值得注意的是，上海市爆发的包括周正毅案、上海房地局土地利用管理处处长朱文锦等在内的土地大案，主要发生在2003年之前的协议转让土地时期。
“上海市现在很多开发商都有不少土地储备，基本上都是在2003年以前通过协议出让的方式拿到的。”上海市当地的一位房地产企业老总对本报记者说。
高额利润刺激了各路资本纷纷涌入房地产。据调查，到2005年，上海房地产开发企业有4812家，比2000年增加39%。而这些企业大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家，占35.9%。
显然，目前上海房地产开发企业数量仍然过多，远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况，一方面加剧了企业间为争夺项目而进行的无序竞争；另一方面，这些开发企业中有相当大部分是项目公司，开发销售完房地产后，大部分都撤消，对建设项目的善后处理和管理不利。
不仅如此，此前，上海市曾通过协议出让的方式，把成片土地供应给一家开发商，这往往延长了土地开发建设周期，造成土地资源闲置浪费，影响土地使用快速产生规模效应。同时导致少数企业囤积土地，大多数企业无地开发，并产生倒卖土地的现象。
土地供应过量 房价过高
房价过高，对于上海来说，已是不争的事实。那么，通过增加土地供应可以调节房价吗？
从具体数据看，“十五”时期，上海商品住房价格上涨幅度过高，速度过快，尤其是2003-2005年上半年。根据中房上海住宅指数，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%；根据上海二手房指数，2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5%。
这是什么原因造成的？报告指出，住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，主要是投资、投机需求大量增加，市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的。报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康发展。
对于外界所说的土地供应不足或通过增加土地供应来调节房价的问题，报告也给予了回应：“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地。其中，可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3%；工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5%；供应居住用地可建住宅面积(不包括综合用地中可建住宅面积)是2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。
由于供应土地需在两年内开工，工业、居住用地的过量供应，将给“十一五”前期的开工和施工规模造成压力。
更令人担忧的是，按行政区域和用途分，远郊区供应量更大：2003~2005年，市中心区出让土地面积1199万平方米，占5.9%；浦东新区1801万平方米，占8.8%；近郊区5418万平方米，占26.6%；远郊区11222万平方米，占55%；崇明县748万平方米，占3.7%。远郊区显然是过量供应。
而另外一个现实是， “十五”时期，上海土地供应平均容积率仅1.09。“土地利用效率过低，一方面浪费了土地资源；另一方面提高了土地楼面地价。”
商品房将大量过剩
而对于另外一个在上海地产界争议多年的话题，即上海到底存在不存在商品房过剩的问题，报告根据翔实的数据，认定上海商品房将大量过剩。
自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。只是2003~2005年上半年市场投资(包括投机)需求的大量进入，才暂时掩盖了这一矛盾。但隐患始终存在，且不断加深。
“如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7%，显然是过量和超前的。”上海社科院一位专家说。
事实上，在大部分工厂尚在建设过程中、大部分制造业企业尚未开工生产、就业还不充分的情况下；在城镇基础设施尚未完善和中心城区轨道交通尚未建成(大部分甚至都未列入“十一五”规划)的情况下，住宅用地的过量和超前供应，势必形成“十一五”前期住宅的大规模建设和竣工。
从环线来看，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。可以预见，“十一五”中后期，上述地区商品住宅将大量空置，并将影响其房地产业的健康发展。
所以，未来几年，从上海商品住宅潜在供应量和潜在可实现需求量来看，将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策，对上海地区房地产发展是不利的，将加剧供远大于求的矛盾(包括空置累积产生的供应量和新增供应量)。
警惕房地产硬着陆
上海当地一位专家指出，从目前的宏观调控措施来看，上海房地产将可能出现硬着陆，“这将对房地产业持续健康发展带来重大伤害，并影响其它方方面面。”
上海社科院的报告也对此给予了语气强硬的警醒。
一是房地产业和国民经济中绝大部分产业都有关联，对于这样一个在经济社会发展中已经占据相当重要地位的产业，房地产业仍应作为上海国民经济的支柱产业。
二是上海房地产业从业人口规模庞大。据2005年经济普查，2004年上海房地产业从业人员33.2万人，占第三产业从业人员的8.3%。
三是金融安全的问题。上海房地产开发当年资金来源中最大的问题是企业自有资金占比例过低，过分依赖定金、预付款。
2003年和2004年，上海房地产企业自有资金仅占12.68%，2005年下半年国家对房地产项目资本金要求的提高，企业自有资金还是仅占15.5%。
与此相应，定金、预付款占比例过高，自有资金和贷款比例就降低。2003年和2004年收取定金、预付款分别占44.8%和46.7%，自有资金和贷款合计分别占33.6%和34.5%；2005年由于预售面积的大幅度下降(比2004年下降25.7%)，定金、预付款占比例降低到40.3%，自有资金和贷款合计占39.8%。
“房地产开发资金来源过分依赖定金、预付款，是十分危险的，一旦政策和市场供需变化，很容易造成资金链断裂。”报告指出
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