北京一季度清算土地增值税3.5亿 房地产整体税收下降7.2%
京城开发商集体“怠工”？
狙击高价房
北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出。即使没有新的项目入市，这个存量也需要一年半左右的时间来消化。如此看来，4月10日，北京市建委的一纸“捂盘令”显然是有的放矢。
本报记者 贾海峰 北京报道
“由于各地土地增值税细则还未出台，不排除开发商拖盘避免土地增值税清算的可能。”联合证券分析师鱼晋华表示，从2006年年报业绩来看，多数未达分析师预测水平。
北京市地税局一位负责人4月6日在税收情况通报会上表示，北京市房地产业土地增值税清算工作进展顺利，一季度全市完成土地增值税入库3.5亿元，同比增长5.3倍。但是由于全市商品房预销售面积大幅度下降，致使全市一季度房地产业整体税收增幅同比下降7.2%。
北京市地税局一位知情人士说，一季度房地产市场的变化反映出土地增值税清算工作的艰难，北京市有关税务部门下一步将从加强预征管理入手，稳步推进土地增值税清算工作，对故意拖延土地增值税的开发企业将施以重罚。
拖延项目周期
据业内人士透露，北京市多家开发商在3月份收到了北京市地税局通知，要求去地税局进行土地增值税清算。
一家做完清算工作的开发企业负责人告诉记者，前去进行土地增值税清算的企业绝大多数是往年已经售罄的项目，以中小开发企业居多，这些公司往往只开发过一两个项目，所销售房产项目早已完成财务结算，做土地增值税清算工作比较容易。
相比之下，一些大规模开发商却“按兵不动”。“大开发商手中项目动辄上几十万平米，有的滚动开发了三五年还没完。”该企业负责人表示，出于对一些大规模开发商及大规模开发项目清算难度比较大，北京市地税局目前暂时没有开展对清算情况的检查，但北京市地税局正在积极研究新的清算方法。
“一切正在按国税总局文件来实施。”北京市地税局地方税务处相关人士透露，目前地税局还未进行大规模的土地增值税清算行动，已进行的是企业自行申报结算与地税局电话通知结算的企业。
北京一季度土地增值税入库数是往年同期的5.3倍。这仅是北京市土地增值税清算工作的第一阶段工作，下一步结算工作将推向深入，如分期开发项目分期结算、销售率达到85%项目进入结算等工作都将开展。
北京市地税局有关人士表示，北京市场应补缴的土地增值税远不止3.5亿，但是土地增值税的政策影响面很大，受土地增值税清算政策影响，北京市房地产市场供应量速度明显放缓，许多开发企业开始以种种理由拖延项目竣工时间。
北京市统计局固定资产投资处负责全市房地产行业数据统计的有关人士向记者证实，一季度北京市房地产市场各项指标均出现大幅下降：新开工面积下降45%；现房销售面积下降63%；期房预售面积下降23%。
“我们在统计数据调查中也发现一些开发企业在拖延工期。”上述统计局人士说。
“作为地方税务部门，只有执行国税总局文件，”上述北京地税局有关人士表示，北京市地税局下一步将出台系列规范办法，从土地增值税征管程序上进行完善，并进一步从征管环节上保证土地增值税清算工作进行，此即之前业界所期望的“细则”，预计月底出台。
“国税发《2006》187号文即北京市土地增值税清算依据的政策性文件，北京市不会出台超过这个政策范围的规范性文件。”上述有关人士表示。
一位不愿公开姓名的税务部门专家告诉记者，从2006年的房价来看，土地增值税预征率为预售款的1%的比例有些偏低。但税务部门考虑到房地产企业目前的实际税负及目前多数房地产开发企业管理成本、财务成本过高的情况，短期内不考虑提高预征率。
等待转机？
“85%是一道槛。”上述房地产开发企业负责人表示，其实目前开发商们也没想到更好的办法拖延土地增值税清算。从一些企业的实际做法来看，主要选择控制预售比例及在财务收支上做文章。按照国家税务总局有关规定，项目销售超过85%必须进行清算，于是一些开发商尽量拖延时间，将项目销售比例控制在85%之内。
相比之下，房地产上市公司主要选择在财务报表上做文章。东北证券周思立认为，按照2006年的房地产市场行情，内地房地产商毛利润率应该在35%以上，尤其是大规模开发商，财务费用控制比较好，利润率不应该出现大幅度下降。
“由于各地土地增值税细则还未出台，不排除开发商拖盘避免土地增值税清算的可能。”联合证券分析师鱼晋华表示，从已公布2006年年报的地产上市公司业绩来看，多数公司业绩未达到分析师预测水平。
“我们有一个项目推迟了开盘日期。”一家房地产企业负责人日前接受本报记者采访时表示，国家税务总局有关清算土地增值税政策宣布后，北京市房地产业界曾组织了小范围的论坛，讨论如何应对土地增值税清算政策，会上也没有得出有效的办法。
“这些企业不是不想清算土地增值税，而是目前多数房地产企业都是靠地涨价赚钱，自身开发能力不强。”该房地产开发企业负责人表示，严格的土地增值税清算政策有可能导致一批实力不强的房地产企业倒闭。
“主要问题是北京土地市场供应量不足，”中国指数研究院蒋云峰表示，“8·31”协议转让土地中能开发土地基本开发完毕，而实行招拍挂以来，北京土地供应量连续两年未达到计划供应量50%，土地已经成为依靠北京市场存活的开发商们的最主要资源。
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