应昌平中行、朝阳建行、中铁建筑公司及亚克林业（重庆）公司四家债权人的要求，位于北京繁华地带CBD中心的旺座中心部分房产本应于3月22日进行现状整体拍卖，但却有50多名业主联合申请开发商破产以阻止此次拍卖，此举在北京尚属首例。

　　据悉，旺座中心于2001年7月开盘，2003年8月入住，均价为19021元/平方米，平均总房价在380元万左右。开发商是北京天亚物业开发有限公司。 （下文简称天亚公司）

　　从2003年开始，由于一直未获取产权证，加上天亚公司在销售旺座中心时向业主承诺的包租款也没按时支付，陆续有几十位业主把天亚公司告上法庭，均获胜诉。但由于当时天亚公司名下已经没有资产，所以法院一直无法执行。

　　然而近日，旺座中心因为长期不偿还在银行抵押贷款，昌平中行等四家债权人委托司法机关对该项目部分物业进行拍卖，拍卖包括73套公寓及22层游泳池、西餐厅、酒吧、商务中心、健身俱乐部等，总面积共5.54万平方米。拍卖参考价定为6.36亿元。

　　但这项拍卖使旺座业主深感办理产权证更将无望。2007年3月14日下午，50多位旺座中心业主召开业委会会议，决定集体起诉，以申请开发商破产的方式来阻止拍卖。截至日前，此案正在进一步处理当中。

　　昌平中行：天亚公司最大的债权人，天亚公司欠其款额达1.29亿。在本次案件中，与朝阳建行、中铁建筑公司，重庆亚克林业公司其他3家债权人委托司法机关对旺座中心部分房产进行拍卖以获取欠款。

　　开发商：首先无资金偿还银行的贷款；其次，由于土地出让金未交齐，旺座中心在政府部门一直未进行权属登记备案，尚未办理业主的产权证。

　　业主：在本次案件中，申请开发商破产，以阻止拍卖，目的是为获取产权证与讨回租金。

　　矛盾焦点：业主能否申请开发商破产，以阻止项目拍卖。

　　业主申请开发商破产，这在北京尚属首次。并且该项目部分物业6.36亿元的房产拍卖标的可谓创北京房产拍卖之最。像旺座中心这样错综复杂的拍卖与产权纠纷案在北京并不多见。旺座中心整个案件中涉及的法律问题主要在于以下几个方面：

　　从买卖到租赁的权责矛盾

　　首先，从开发商与业主之间的关系来看，一般情况下，购房人从开发商那里花钱购买房屋，一旦交易成功，双方就形成了业主与开发商的买卖关系。在《中华人民共和国合同法》中，这种关系的自然人双方权责分明，受法律保护。

　　然而，旺座中心的业主与开发商在买卖关系形成后，还继续产生另一种出租人与承租人的租赁关系，即开发商让业主把购买来的房屋转移到自己手里，再对外出租，并承诺给业主相应的租金回报，这样双方又要履行租赁合同产生的相关权责关系。

　　在这前后两种关系的转换中，存在权责履行不到位的事实。首先是产权证没到位，其次是包租款没落实。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。但是，因为天亚公司的土地出让金和罚款未交齐，所以政府部门一直没给旺座中心进行权属登记备案，导致多年来业主的产权证悬而未决，开发商在与业主买卖关系中的职责履行不到位。

　　另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。而旺座中心案件中，开发商承诺对业主返还的租金也没落实。

　　拍卖解决不了产权证

　　从开发商与银行的关系来看，事实上比较简单，属于纯粹的债权债务关系。开发商在约定的时间内无法偿还抵押贷款，银行通过司法部门对开发商的抵押财产（旺座部分物业）进行拍卖来解决问题，这是合法的。但是却造成了事实上与业主之间利益的冲突。

　　据《北京市城市房地产拍卖办法》规定，拍卖开发商的所得资产第一顺序要还欠国家税费，如欠政府的土地出让金，以及大债权人的债务，如银行贷款。等还完以上欠款后，拍卖如有结余，其结余部分依然归开发商所有，但若指望开发商主动处理产权证问题并返还欠业主的租金希望不大。

　　而此案中，50多位业主目的明确，就是要拿到自己的产权证，讨回租金。因此拍卖在业主眼里并没有多大实际意义，甚至可能使拿回产权更无希望。这正是业主申请开发商天亚公司破产，以阻止拍卖的主要初衷。

　　因此，旺座中心最核心的矛盾在于，开发商对银行和业主都存在违约，但是银行希望通过拍卖来维护银行的权益，而拍卖又会危及到业主的利益。事实上，旺座中心纠纷已经由开发商跟银行、开发商与业主之间的矛盾点转移到了银行和业主之间的利益纷争。

　　申请破产有利于业主

　　目前，从旺座事件的发展来看，市建委给予明确回复，无法办理产权证，法院方面对开发商主要资产拍卖在即。因此，就业主如何合法维护自己的权益而言，选择申请破产也实属无奈。

　　按《中华人民共和国破产法》，申请破产清算人将在保证支付国有税收和担保债权人（如银行）款项后，保护所有无担保的小债权人的利益。通过此种方式，业主有得到房产证的可能性。

　　但从目前调查的情况看，天亚公司清算后资不抵债，因此，申请破产业主也并不能直接获得利益。不过破产案例一般处理时间较长，长则两三年，短则三两个月。这样，旺座中心50多位业主就有时间争取通过天亚破产促使有关股东介入，重新注入资金偿还债务或盘活楼盘。

　　并且，如果开发商天亚公司破产程序启动后，其很多重要信息包括从最初成立时的注册资金、股东投资、现有债权债务、清偿方案等都将在破产清算组的指挥下公开，旺座中心业主作为债权人，自然会成为债权人会议的当然成员，从而能进一步保障自身利益。

　　从这例旺座中心拍卖与业主维权案来看，银行委托司法机构拍卖维护权益是合法的，而业主申请开发商破产也是合法的，但是从业主的角度而言，申请破产更有利。不过，在银行、业主利益受到冲突时，根据《北京市城市房地产拍卖办法》与《中华人民共和国破产法》，都以银行的利益为优先。不过，此事件究竟将如何发展，尚需看事态进一步的发展。

　　最后，提醒广大业主以下三点：第一，业主在购房前一定要认真考核开发商的实力与诚信度；第二，慎重对待回租问题，特别是无产权项目的先卖后租；第三，业主与开发商在签订法律条款时，一定要仔细研究，认真领会，并作出相关的一些补充条款，如产权证滞后办理，相关赔偿需在万分之三以上等。